Как легализовать самострой?

Правовая инструкция Rus-NPravo.blogspot.ru расскажет, на каких основаниях можно легализовать самовольную постройку в судебном порядке, какие документы нужно подавать с иском и какие процессуальные особенности учесть.
Законами РФ предусмотрена внесудебная процедура легализации самовольных построек, в том числе и в упрощенном порядке, который предусмотрен Федеральным законом от 30.06.2006 №93-ФЗ (так называемая «дачная амнистия»). Однако часто для признания права собственности на объект недвижимости, построенный без соответствующих разрешений или на неотведенном для этих целей участке, приходится обращаться в суд. Практика показывает, что подобные споры часто решаются в пользу истца.

Когда может быть признано право собственности на самострой?
В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Требования, которым должна соответствовать постройка, перечислены в Градостроительном кодексе РФ (ст.ст. 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 51, 55). Кроме того, такие требования содержатся в градостроительных регламентах, а также строительных, экологических, санитарно-гигиенических правилах. Самовольная постройка может быть узаконена, если эти требования соблюдены во время ее возведения, она не угрожает жизни и здоровью граждан, а также не нарушены права и охраняемые законом интересы других лиц (п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).
Еще одним существенным условием признания права собственности на самовольную постройку является соблюдение досудебной процедуры урегулирования спора. Документы, подтверждающие неудачные попытки лица получить разрешение на строительство и/или на ввод объекта в эксплуатацию должны быть предоставлены суду, в противном случае на основании статьи 136 ГПК РФ исковое заявление может быть оставлено без движения (Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19 марта 2014 г.).
Судебная практика показывает, что отказ в признании права собственности и решение о сносе постройки могут быть получены истцом, только если суд сочтет нарушения указанных условий неустранимыми.
Как бесплатно получить дачный участок?>>

Как правильно составить иск?
Если самовольная постройка возведена на земельном участке, принадлежащем застройщику, однако на ее создание не были получены необходимые разрешения, ответчиком по иску застройщика о признании права собственности на самовольную постройку является орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка (в городах федерального значения – уполномоченный государственный орган городов федерального значения).
Исковое заявление обязательно должно отражать факт создания недвижимого имущества, в том числе объекта незавершенного строительства, на земельном участке истца. Этот участок может принадлежать истцу на праве собственности или праве пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, а также быть отведенным под строительство или иные цели, подразумевающие возможность возведения на нем построек.
Необходимо указать, что постройка возведена без разрешения уполномоченного государственного органа, однако при этом соблюдены положенные нормы и правила. Следовательно, сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу их жизни и здоровью. Это должно подтверждаться заключением архитектора органа местного самоуправления о возможности сохранения постройки при соблюдении условий согласования с органами пожарной, газовой и энерго – службами, а также со смежными землепользователями. Все согласования гражданин предоставляет в суд.
Описание досудебной процедуры по легализации самовольной постройки является более полным, если содержит оценку правомерности отказа в получении акта ввода объекта в эксплуатацию и указание на объективные причины, помешавшие своевременному получению разрешения на строительство (Обзор судебной практики по гражданским делам по материалам апелляционной инстанции Саратовского областного суда за 4 квартал 2014 года). К таким причинам могут относиться: отсутствие денег на составление проектной документации, отдаленность органов по строительному надзору, невозможность понести затраты для обращения в такие органы, необходимость в жилье (если иск о признании права на жилой дом на предоставленном в аренду земельном участке) и т. д. (Справка по результатам обобщения судебной практики рассмотрения судами Самарской области гражданских дел, связанных с самовольной постройкой).
К иску прикладываются следующие документы: заключение (ответ, письмо) Роспотребнадзора о соблюдении санитарных норм, заключение отдела по надзорной деятельности Управления надзорной деятельности главного Управления МЧС России по субъекту РФ о соответствии требованиям противопожарных норм и правил, заключение архитектора, а также иные - копия технического (или кадастрового) паспорта на объект недвижимости, документы на земельный участок (кадастровый паспорт и др.), документы, подтверждающие обращение в орган местного самоуправления за получением разрешения на строительство и ввод объекта в эксплуатацию (если был факт обращения — приложить ответ компетентного уполномочено органа с отказом в узаконении самовольно возведенного строения.), квитанция об оплате госпошлины.
В какой суд подавать иск?
В соответствии с ч.1 ст.30 ГПК РФ иски о признании права собственности на недвижимое имущество подаются в районный суд по по месту нахождения этих объектов. То же касается и самовольно возведенных строений (Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010).
Аналогичные дела в отношении коммерческих строений, где сторонами являются юридические лица либо индивидуальные предприниматели, должны рассматриваться в системе Арбитражных судов Российской Федерации. Однако если собственником помещения, используемого в предпринимательской деятельности, является физическое лицо, дело должен рассматривать суд общей юрисдикции.
Согласно «Обзору судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством», утвержденной Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014, судам разъяснено, что при рассмотрении данной категории дел следует применять градостроительные и строительные нормы и правила в редакции, действовавшей на время возведения самовольной постройки.
По ст. 333.19 Налогового кодекса РФ госпошлина уплачивается как за требование имущественного характера, в процентном соотношении от цены иска (стоимость постройки).
Когда право на самовольную постройку не может быть признано?
Право собственности на самострой нельзя получить на основании приобретательной давности. В силу ст.ст. 222, 234 добросовестное, непрерывное и открытое владение имуществом не может распространяться на самовольно возведенные строения (Пленум по защите прав собственности) и не порождает право на бессрочное пользование земельным участком (Определение № 18-Впр03-05, Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2003 года).
Также не может быть признано право собственности на часть объекта самовольной постройки. Когда к дому самовольно возведена пристройка, право собственности должно быть признано на весь дом в целом (Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19 марта 2014 г.).